山东省住宅专项维修资金管理办法

    第一章　总则

    第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据国家和省有关法律、法规、规章，结合本省实际，制定本办法。
    第二条 本办法适用于本省行政区域内的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
    第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
    本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
    第四条 住宅专项维修资金实行属地化管理，坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
    第五条 省住房和城乡建设行政主管部门会同省财政部门负责全省住宅专项维修资金的指导和监督工作。
    县级以上地方人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
    尚未结束房改的单位，其住宅专项维修资金管理工作由所在地的财政部门或者物业主管部门负责；已结束房改的单位及商品住宅的住宅专项维修资金管理工作，统一由当地物业主管部门负责。
    县级以上地方人民政府物业主管部门下设的住宅专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构），具体负责管理商品住宅、已出售公有住房的住宅专项维修资金，保证资金安全、使用便利。

    第二章　交存

    第六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
    第七条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。县级以上地方人民政府物业主管部门应当根据当地实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
    第八条 出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
    本办法施行前已出售的公有住房，业主可以按照当时房改成本价的2%的比例补交，也可以根据购房面积，按照每年1-3元/平方米向物业服务企业交纳住宅专项维修资金。
    第九条 未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理的，其住宅专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。
维修资金管理机构应当按规定委托所在地商业银行，作为专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立公有住房住宅专项维修资金专户，以售房单位设账，按幢设分账，其中，业主交存的，按房屋户门号设分户账。
    第十条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
    已出售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
    公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
    物业服务企业应当在收到住宅专项维修资金之日起30日内，将代收的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
    第十一条 未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。
    第十二条 本办法施行前，公有住房售房单位从售房款中提取并交存的住宅专项维修资金，已结束房改的，应当由单位划转至当地维修资金管理机构，实行专户管理，按幢设立明细账目。
    第十三条 实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责住宅专项维修资金的日常管理。
    业主大会应当在维修资金管理机构委托的所在地商业银行，作为专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
    业主大会应当按照住宅专项维修资金管理办法、会计核算制度，设立业主明细账目管理。
    第十四条 业主委员会应当持业主大会决定及书面报告通知并报物业主管部门备案。对于符合移交条件的，维修资金管理机构应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额及有关账目等移交业主委员会。
    第十五条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由设区的市物业主管部门会同财政部门负责制定。
    第十六条 商品住宅已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体补交方式由业主大会决定；未成立业主大会的，由物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主决定。
    第十七条 公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。由业主、售房单位按照本办法第八条、第十条第二、三款规定补交。
    第十八条 旧住宅区中有车位场地使用费等共有部分收益的，应当主要用于补充住宅专项维修资金。
    第十九条 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地物业主管部门的监督。
    第二十条 住宅专项维修资金的交存，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的公有住房售房单位应当出具省级财政部门统一监制的财政专用票据。由市、县物业主管部门统一向同级财政部门领购，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位向市、县物业主管部门领购。

    第三章　使用

    第二十一条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
    第二十二条 住宅专项维修资金的使用应当坚持方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
    第二十三条 住宅专项维修资金的支出由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
    已出售公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，已出售公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
    第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
    第二十五条 住宅专项维修资金的使用按照以下程序办理：
    （一）物业服务企业应当根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。方案主要包括：
    1、维修和更新、改造内容；
    2、工程预算；
    3、涉及户数；
    4、维修和更新、改造组织方式。
    没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会以及公有住房售房单位提出计划建议，并在维修资金管理机构指导下，委托相关单位制定维修和更新、改造方案。
    （二）维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。
    （三）物业服务企业或者相关单位、业主委员会应当到物业所在地维修资金管理机构办理维修和更新、改造方案备案，并提交下列材料：
    1、维修和更新、改造方案；
    2、相关业主或者业主大会书面确认证明；
    3、维修和更新、改造方案公示证明；
    4、住宅专项维修资金账面余额证明。
    （四）维修资金管理机构审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行将维修和更新、改造工程预算资金的70%划转至物业服务企业或者相关单位。
    （五）物业服务企业或者相关单位组织实施维修和更新、改造方案。
    （六）工程竣工后，物业服务企业或者相关单位应当组织相关业主、业主委员会或者社区居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收，并签署验收报告；业主委员会或者社区居民委员会，或者其委托的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后，通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。
    第二十六条 物业服务企业或者相关单位可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同。
    第二十七条 相关业主、业主委员会或者社区居民委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，费用计入维修和更新、改造成本。
    第二十八条 相关业主、业主委员会或者社区居民委员会以及公有住房售房单位可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本。
    第二十九条 发生危及房屋安全、电梯停运等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，维修资金管理机构向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新、改造的，维修资金管理机构可以组织代修，维修费用从相关业主、公有住房住宅专项维修资金中列支。
    第三十条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
    （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
    （二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
    （三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
    （四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

    第四章　监督管理

    第三十一条 维修资金管理机构、业主委员会和公有住房售房单位，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
    （一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额；
    （二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
    （三）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
    第三十二条 住宅专项维修资金应当建立查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
   第三十三条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期，确保资金的安全和保值增值。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主同意。
除本办法规定的使用范围外，不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、证券、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
    第三十四条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
    （一）住宅专项维修资金的存储利息；
    （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
    （三）利用住宅共用部位、共用设施设备经营所得收益，但业主大会另有决定的除外；
   （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值；
    （五）罚款收入。
    第三十五条 房屋转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转移。
    第三十六条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
    （一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
    （二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金结余返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
    第三十七条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省财政部门有关规定。
    第三十八条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
    第三十九条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照国家和省财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。从办法施行之日起，统一使用财政专用票据。

    第五章 法律责任

    第四十条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由物业主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
    物业主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级物业主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    第四十一条 公有住房售房单位未按本办法规定交存住宅专项维修资金或者分摊维修和更新、改造费用的，由物业主管部门会同同级财政部门责令限期改正。
    第四十二条 开发建设单位未按本办法规定分摊维修和更新、改造费用的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
    第四十三条 物业主管部门或者财政部门违反本办法规定的，由上一级行政机关责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    业主大会违反本办法规定的，由物业主管部门责令改正。
    第四十四条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》、《山东省财政票据管理办法》的有关规定，严肃处理，并追究法律责任。
    第四十五条 物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第六章　附则

    第四十六条 经济适用住房、拆迁安置住房应当按照商品住宅，实行住宅专项维修资金制度。
    第四十七条 在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立专项维修资金制度。
    第四十八条 用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度。
    第四十九条 各地应当根据本办法规定，结合当地实际，制定具体的实施办法。
    第五十条 本办法自2010年5月1日起施行。1999年5月13日省建委、省财政厅下发的《关于转发建设部、财政部〈住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（鲁建房字[1999]25号）同时废止。